Riscos jurídicos na compra de imóveis com habite-se expedido mas sem individualização da matrícula
O telefone tocou numa terça-feira chuvosa. Do outro lado da linha, um cliente que conheço há anos, visivelmente ansioso. Ele tinha acabado de encontrar o apartamento dos sonhos: um lançamento entregue, com o habite-se já expedido pela prefeitura e moradores circulando pelos corredores. O preço estava abaixo da média da região e a construtora pressionava por uma decisão rápida. O problema? A tão esperada individualização da matrícula ainda não tinha acontecido. “Posso fechar o negócio com o contrato de gaveta e esperar o documento sair?”, ele perguntou.
A resposta curta é que, embora essa situação seja comum em grandes empreendimentos, ela esconde armadilhas que podem transformar o sonho da casa própria em uma longa disputa judicial. Comprar uma unidade sem que ela tenha um registro próprio no Cartório de Registro de Imóveis significa que, juridicamente, você não está comprando um imóvel, mas sim um direito creditório ou uma fração ideal de um terreno que, na prática, ainda pertence à incorporadora.
O peso da burocracia na segurança jurídica
Quando a prefeitura emite o habite-se, ela atesta que a obra seguiu o projeto aprovado e que o prédio está apto para habitação. Porém, esse documento não transfere a propriedade. A individualização da matrícula é o passo que separa o edifício como um todo das unidades autônomas. Até que isso ocorra, o imóvel tecnicamente não existe como entidade legal separada para fins de venda por escritura pública.
O risco real aqui não é apenas a demora. Se a construtora estiver enfrentando dificuldades financeiras ou tiver dívidas trabalhistas e fiscais pendentes, esse imóvel pode ser bloqueado pela justiça. Como a matrícula ainda não está individualizada, o bem pode entrar na massa de credores da empresa. Imagine descobrir que o apartamento onde você já mora, e pelo qual pagou a entrada, foi penhorado para quitar uma dívida que não é sua. A briga para provar que você é o comprador de boa-fé é exaustiva e pode levar anos.
Como avaliar o cenário antes de assinar
Antes de qualquer movimentação financeira, peça uma certidão de inteiro teor da matrícula mãe do terreno. Verifique se existem averbações de penhoras ou ações judiciais contra a incorporadora. Outro ponto essencial é analisar o histórico da empresa no mercado. Existem atrasos frequentes na entrega da documentação de outros prédios? A empresa é transparente sobre o cronograma de cartório?
Se o vendedor insiste em uma transação apenas via contrato particular, tenha cautela. Muitas vezes, esse atraso é reflexo de irregularidades na própria construção ou de dívidas de IPTU que não foram sanadas após a conclusão da obra. Em casos extremos, a ausência de individualização pode ser um sinal de que a construtora não conseguiu obter a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS, um documento indispensável para que o cartório aceite registrar as novas unidades.
O papel da assessoria especializada
Não tente contornar essa etapa contando apenas com a promessa verbal do vendedor. A recomendação prática é incluir uma cláusula penal severa no contrato, condicionando uma parte significativa do pagamento à efetiva individualização da matrícula. Se a construtora se recusar a aceitar essa trava de segurança, o sinal de alerta deve ser máximo.
Acompanhar o processo de perto, com o auxílio de um profissional que entenda os trâmites do registro de imóveis, muda o jogo. Ele consegue identificar se o atraso é apenas uma morosidade burocrática comum do cartório ou se há um vício estrutural que impede a regularização. Comprar imóvel é um investimento de vida e, quando falamos de patrimônio, o tempo gasto na verificação documental nunca é desperdiçado. É melhor perder uma oportunidade apressada hoje do que lidar com a incerteza de um bem sem registro definido amanhã.